Jak kupić mieszkanie, żeby nie przepłacić?

Kupno mieszkania powinno być przemyślaną inwestycją niezależnie od tego, czy lokal nabywamy na własne potrzeby, czy jako mieszkanie pod wynajem. Mieszkanie to inwestycja w przyszłość – warto zatem wybrać takie, które w miarę upływu lat raczej zyska niż straci na wartości. Nie każdy jednak wie, na co zwrócić uwagę, by dokonać dobrego zakupu. Jak kupić mieszkanie, żeby nie przepłacić?
Kupujesz nieruchomość? Określ czego potrzebujesz, a firmy same złożą Ci oferty.

Kupując mieszkanie, w pierwszej kolejności trzeba zdecydować, czy interesuje nas rynek pierwotny, czy może rynek wtórny. Pod względem cenowym tańszy jest oczywiście rynek wtórny, warto jednak pamiętać, że wiele zależy od stanu takiego mieszkania. Jeśli lokal wymaga dużego remontu czy solidnego odświeżenia, całkowite koszty mogą się okazać wyższe niż przy zakupie mieszkania od dewelopera. Gruntowny remont mieszkania 50-metrowego to wydatek rzędu 20–30 tys. zł (jeśli wszystkie prace wykonujemy samodzielnie) lub nawet ok. 50 tys. zł (przy zatrudnieniu firm zewnętrznych).


Rynek pierwotny oznacza z kolei dodatkowe wydatki na wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim. W przypadku 50-metrowego lokalu koszt wykończenia może wynieść nawet 20–40 tys. zł – w zależności od tego, czy planujemy zlecić wszystkie prace fachowcom, czy też część z nich wykonamy samodzielnie. Tę niebagatelną kwotę trzeba uwzględnić przy obliczaniu, czy opłaca się zakupić dane mieszkanie na sprzedaż. Warto też pamiętać, żeby nigdy nie planować budżetu remontowego czy wykończeniowego „do ostatniej złotówki" – zawsze trzeba być przygotowanym na niespodziewane wydatki.
Jak nie przepłacić za mieszkanie? Zacznij od lokalizacji

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na wartość mieszkania na sprzedaż jest jego lokalizacja. Szykując się do kupna, w pierwszej kolejności trzeba zatem zbadać otoczenie nieruchomości. Na plus danego miejsca przemawia obecność elementów takich jak:

    rozbudowana sieć dróg,
    miejsca parkingowe,
    szybki dojazd do centrum,
    bogata infrastruktura handlowo-usługowa,
    bezpieczeństwo okolicy,
    zieleń.

Osoba kupująca mieszkanie musi też jednak mieć na uwadze to, jak otoczenie budynku zmieni się w przyszłości. Przed zakupem zawsze trzeba zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tego zaniechamy, w ciągu kilku lat może nas spotkać przykra niespodzianka w postaci np. ruchliwej ulicy czy biurowca tuż za oknem. Co więcej, takie mieszkanie straci wówczas na wartości i trudniej będzie je sprzedać.

Warto pamiętać, że lokalizacja w centrum nie zawsze automatycznie jest najlepsza. Wybór mieszkania na sprzedaż powinien być podyktowany naszymi potrzebami i planami życiowymi. Jeśli pracujemy w centrum miasta lub planujemy zakupiony lokal wynajmować, centrum rzeczywiście będzie dobrym wyborem. Osoby szukające cichego lokum, którym nie przeszkadzają nieco dłuższe dojazdy, lepiej wyjdą na kupnie mieszkania np. na przedmieściach.
 

Oglądając mieszkania na sprzedaż, warto uważnie się im przyglądać. Najgorszymi doradcami przy wyborze nieruchomości są pośpiech i kierowanie się emocjami. Lokal, który w pierwszej chwili nas zachwycił, po bliższej inspekcji może się okazać nieodpowiedni. Na co zwrócić szczególną uwagę?

stan mieszkania – jeśli wymaga ono remontu, koszty wzrosną,metraż – może wydawać się większy niż w rzeczywistości,
rozkład i wielkość pomieszczeń – powinny być zgodne z naszymi obecnymi i przyszłymi potrzebami (ważne są np. plany powiększenia rodziny),
nasłonecznienie – sprawdź rozmieszczenie okien i położenie mieszkania względem stron świata,
głośność – hałas dobiegający zza ściany czy od ulicy sygnalizuje kłopoty.

Osobną kwestią jest wystrój wnętrza. Wiele osób daje się nabrać na efekty home stagingu, czyli działań mających na celu poprawę wyglądu mieszkania. Nieraz wystarczy, że sprzedający zawiesi nowe zasłony, położy na kanapie kilka kolorowych poduszek i rozpyli we wnętrzu przyjemny zapach, by kupujący był skłonny zapłacić więcej za mieszkanie. Rozważając zakup, podejmujmy więc decyzję w oparciu o konkretne dane, nie chwilowe wrażenia. Odpowiednio oświetlona kuchnia może wydawać się większa niż w rzeczywistości, ale jej metraż od tego nie wzrośnie...
 

Żeby nie przepłacić za mieszkanie na sprzedaż, trzeba też ustalić, czy jego cena rzeczywiście odpowiada jego wartości. Przed decyzją o zakupie zawsze należy porównać cenę upatrzonego mieszkania z cenami podobnych lokali w okolicy. Jeśli jest wyższa, mieszkanie powinno oferować nam jakieś dodatkowe udogodnienia – w przeciwnym wypadku jest zwyczajnie zawyżona. Wątpliwości powinna też budzić cena podejrzanie niska. Z reguły oznacza to bowiem, że mieszkanie ma wady, o których sprzedający nas nie informuje.

Jeśli mamy wątpliwości, czy mieszkanie na sprzedaż wycenione zostało odpowiednio, warto rozważyć zainwestowanie w profesjonalną wycenę. Rzeczoznawca majątkowy za kwotę od kilkuset do kilku tysięcy złotych precyzyjnie określi, ile upatrzone przez nas lokum powinno kosztować. Wyceny może również dokonać pośrednik nieruchomości, może ona jednak być mniej precyzyjna. Jeśli jednak już korzystamy z pomocy agencji nieruchomości, zdecydowanie warto o taką wycenę poprosić.
 

Osobne ryzyko dodatkowych kosztów niesie ze sobą kupno mieszkania z rynku wtórnego. Pod tym względem transakcja taka jest mniej bezpieczna niż zakup mieszkania od dewelopera, przy odrobinie ostrożności można jednak uniknąć pułapek. Kupując używany lokal mieszkalny, zawsze należy sprawdzić następujące rzeczy:

    czy na nieruchomości nie ciąży hipoteka,
    czy właściciel dysponuje zaświadczeniem od spółdzielni, że nie zalega z opłatami,
    czy na mieszkaniu nie ciążą opłaty z tytułu prowadzonej przez właściciela działalności gospodarczej,
    czy w nieruchomości są zameldowani jacyś lokatorzy,
    czy istnieją osoby dysponujące prawem dożywotniego użytkowania lokalu.

Większość z tych informacji znaleźć można w księdze wieczystej nieruchomości. W kwestiach związanych z zaległymi opłatami czy ewentualnymi roszczeniami osób trzecich wobec mieszkania sprawę z reguły załatwi uzyskanie od właściciela lub spółdzielni odpowiedniego zaświadczenia. Oszustwa na rynku sprzedaży nieruchomości nie zdarzają się na szczęście często, nie warto jednak kusić losu.
Kiedy najlepiej kupić mieszkanie?

Wiele osób zastanawia się, kiedy najlepiej kupić mieszkanie, by uzyskać najkorzystniejszą cenę. Okazuje się jednak, że rynek sprzedaży mieszkań nie ma tak wyraźnych „lepszych" i „gorszych" okresów jak rynek wynajmu. Transakcje przeprowadzane są przez cały rok, nawet w okolicach Wielkanocy, Nowego Roku czy Bożego Narodzenia. Można jednak udzielić kilku ogólnych wskazówek.
 

Letnie miesiące to czas, kiedy do użytku oddawanych jest najwięcej inwestycji deweloperskich. Będzie to zatem dobry czas na zakup mieszkania dla tych, których interesują lokale z rynku pierwotnego. Z kolei wiosną zaobserwować można pewne ożywienie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wywołany piękną pogodą zastrzyk energii skłania wtedy wiele osób do zakupu. Wzmożenie aktywności na rynku przynosi też grudzień, co dla kupujących oznacza większą konkurencję o lokale i opóźnienia przy formalnościach.
 

Na koniec warto udzielić kupującym jeszcze jednej rady – zawsze opłaca się negocjować cenę. Z obserwacji rynku wynika, że cena transakcyjna (a więc ta, którą klient faktycznie płaci) jest z reguły o ok. 10 proc. niższa od ceny ofertowej mieszkania. Nie opłaca się zatem z góry zgadzać na cenę podaną przez sprzedającego, ponieważ tylko na takiej transakcji stracimy